闲着也是闲着，昆明要拿商业用地开刀了
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新年刚开始，昆明市自然资源和规划局就整了不少新活。
稍早前其发布了一份用地调规方案公示，涉及西山草海片区。其中出现了之前相对少见的，商业以及商住混合用地调整用途变更为教育用地的情况。
不过，你如果以为这就是今天标题的全部，那就大错特错了。往下看，我们一点点来把背后的隐情给掰扯清楚。
先简要介绍下草海片区此次的用地调整情况：
北岸与南岸原先的7宗商住混合、商业、中小学、社会福利以及公园用地，被整合为了如今的4宗教育+1宗社会福利用地。
这当中，临近金地云海一号的几宗用地，变化主要集中在具体地块功能的对调，以及原先的初中+高中配置变为了小学+初中，调整幅度有限；
更值得关注的是北岸两宗商业用地，与南岸一宗商住用地的“动刀”——其分别变为了42班的小学，以及30班的高中。
图源昆明市自然资源和规划局。以下除特殊标注外，均为同一来源
这么说也许听起来有点抽象，但结合具体项目就好理解了——42班小学，对应的正是之前融创文旅城拉扯了挺久的华东师范大学昆明实验学校。
之前就有媒体曾报道过，因为用地性质规划为商业，导致其本应于2021年开学的小学部迟迟未能落地，只能暂借中学部办学；这次调整也算是正本清源了。
而30班高中，对应的则是原先宝能滇池九玺的A22地块。
在上一轮环滇整治中，这一地块因为大家都懂的原因被叫停；如今其改换用途重新亮相，也算是有了个交代。
正如开头所说，地块用途调整这件事本身稀松平常，但过往的昆明商业用地调规，多是往住宅或是商住混合的方向走，调整为教育用地还真不多见。
当然，此次草海相关用地的调整，均有其自身的特殊动机：像融创文旅城的小学用地，根源也许是前期的规划瑕疵；而商住用地改教育，更是因为撞上了环滇整治这样的“黑天鹅”。
但不可否认的是，这轮调整确实传递出了一些趋势风向：
商业项目难建难盈利，本就是楼市的一种常态。
但随着眼下商品房市场的GMV持续收缩，如果商业用地悉数调整为住宅，恐怕只是走入了另一条死胡同；因此，类似的往学校用地转向，补足片区教育资源，未尝不是一种可行思路。
毕竟类似融创文旅城这种有着教育配套欠债的项目，在本地也不算少数。
商业用地改教育，既能盘活开发难度较大、推进较慢的商业地块与项目，物尽其用，又能解决历史遗留问题，从结果来看可谓一箭双雕、皆大欢喜。
这次昆明算是走了步好棋。
当然了，凡事都有正反两面，商业用地改教育倒也不是全无问题；不过这里让我们先卖个关子，后面再来统一聊问题的部分。
因为有关商业用地的出路，改教育还只能算是个前菜；昆明今年以及未来一段时间真正要搞的大活，是拿商业用地来新建配售型保障房。
主角依然还是昆明市自然资源和规划局，上周五其公示了一份《昆明市2024年配售型保障性住房地块控规修改方案》。
根据短暂流出的信息显示，本年度本地计划新建的配售型保障房项目，将落地盘龙、西山、官渡以及呈贡四区，涉及9宗合计约216亩的用地。
按地块坐落看其最终或将会落地6-7个项目，提供超过40万平的建面。
这里插一句，为什么要说“短暂流出”呢？因为后续无论是昆明自规局的官网、官微还是官博，都暂时删除了这一公示。
不过就在本周一，自规局又拆分上传了各地块的调规公示，从结果看有细微调整；而早于公示前，负责牵头建设的昆明惠居保障房建设管理有限公司，已经先一步发布了6个项目的方案设计、初步设计单位招标。
图源番番寻标宝
不管是早干还是晚干，昆明配售型保障房这件事已是箭在弦上，早晚要干。
横向对比调规方案与招标公告，几个项目的位置都已明确了：
盘龙区项目用地为原北部山水新城浮岛智核的A3、A5地块，其位于云南省农业科学院西侧，与天宇澜山隔街相望。
这个项目也算是盘龙区的“老大难”了，昆明交投介入其开发最早甚至可追溯到2011年；
而2019年时昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司取得项目用地，引发了其是否会改建为保障房的猜想。
如今看来猜测没错，只不过其更进一步，直接冠上了配售型的前缀。
官渡区项目位于方旺片区，地处金马路南侧、紧邻官渡区第二中学。其用地面积不大就19亩，原先规划为商业。
呈贡项目用地则位于雨花片区，两宗地块分别地处聚贤街与春融东路交叉口、雨花毓秀西侧，以及彩云南路与春融东路交叉口、云上小镇北侧。
如果是比较了解昆明市场的楼粉，应该对靠近彩云南路这宗用地不陌生，其正属于原先的康美健康城；按之前规划，其本该建成“康美医药会展中心”。
不过随着2021年的康美退地，这些都已化为泡影。
最后的西山区，也是本次调规地块最多的区域，总共4宗用地集中分布于两处——一是马街片区也即西山区城改46号片区，3宗用地位于杭瑞高速北侧，海源南路两侧。
这一片区大家比较熟知的项目，就是前面已经提到的融创文旅城了。
而另一宗用地则位于金牛小区与云师大附小的南侧，这里比较知名的是杨家地城改项目——实际上，相关用地刚好与2022年时杨家地首个过规地块紧邻，其当时的地块编号为A6。
整体看下来，这次的配售型保障房用地有两大特点：
一是除了西山区部分用地是商住混合、机关团体与公园用地转居住外，其他三区用地原先规划用途均为商业，这也正是昆明为商业用地找到的另一条新出路。
而通过盘龙与呈贡相关用地的历史背景，不难发现这当中还有一层盘活问题项目与闲置用地的意义。
二是这些项目的位置，相较之前的传统保障房或是保租房无疑要好上许多。去年昆明投放了8批次保租房，虽说租金不高，但由于位置都在呈贡，最终并未激起多大水花。
也正是有鉴于此，这些项目未来对商品房市场的影响，也就值得玩味了。
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到这里很多人可能还是会有疑问：到底什么是配售型保障房？
简而言之，其与传统保障性住房最大的区别，是这一住房可以购买，其可视作原先经适房、限价房、廉租房等的综合PLUS版本。
图源央视
购买或是承租这一类房产的家庭，首先必须在当地无房，且未取得过其他福利性、政策性住房，每个家庭限购一套。
持有期间这一房产只能用于自住，且不能长期闲置；如有转让、赠与、出租、出借、擅自调换或者改变居住用途等行为，会由地方责令整改并处以相应罚款。
而当购房者或是承租人退出时，这一房产会由地方进行回收回购，再重新投入使用。
这一类型房产的特征是成本价供应、封闭流转，也即其价格相对友好，利好低收入人群；同时其不会与商品房市场产生交叉，只在自己的一亩三分地里流动。
所以，即便未来昆明大批量供应配售型保障房，其对新房市场的冲击影响可能也远没有预想中那么大。
首先要明确一点，配售型保障房可见的用地来源、以及微利开发的原则，决定了这一产品的成本上限，而成本又决定了结果，其品质想要和商品房打擂，是有一定难度的。
别忘了眼下昆明新房市场的风向，是改善大行其道。这势必将进一步拉大两个市场间的品质差距，其很可能并不存在多少直接的竞争关系。
当然，不排除相关保障房产品超出预期，把很多刚需商品房给比下去的可能；但成本这条线不是那么轻易可跨越的，用一句老话说叫巧妇难为无米之炊。
真正会受到较大冲击的，可能反而是房东群体。
毕竟，二手房市场囤积了大量的纯刚住宅，其无论是产品形态还是价格，都与相关保障房存在重叠。
图源克而瑞昆明机构
但考虑到很多房东对自身房产的高估，以及其房产实际的品质水平，这些二手房在对垒新型保障房时，未必能占到多少便宜。
毕竟像很多人所说的，买二手房才是真的为了住；那如果保障房也可以住得差不多，且能顺道解决一些现实的教育问题，相信没人会拒绝官方这个更为可靠的甲方。
说句很多人可能不爱听的话，敝帚自珍的二手房，能在正规军的“炮火”中顶多久，不太乐观。
不过还是那句话，事物都具有两面性。
我们回归今天的主题，也就是本地商业用地眼下的两条出路，一是改为教育设施，二是改建新型保障房——其都难以回避同一个问题，时机。
什么意思呢？就以商改学来举例，相关学校哪怕快马加鞭，今年就能开学投用，那等到首批小学生读完6年该毕业时，学校又该赶上生育潮回落了。
虽说很多变化不会立刻就体现在数字上，但这些新上马的教育设施到底能发挥多大的功能，需要打一个问号。
另一方面，新型保障房的出现，确实能圆很多人——尤其是低收入人群的安居梦；但其还有一层关键作用，在于为城市吸纳更多的新人口。
可是问题在于现在大家都在搞这一新业态，你也有我也有，四舍五入相当于谁都没有，最后还是回归到原本的城市竞争赛道上，昆明的优势又何在呢？
我们不能无视新型保障房在稳定基本盘、提升本埠居住满意度层面的积极作用，但如果一个新事物仅仅是起到守成效果，这笔账是不是能算过来，就该轮到地方去头疼了。
毕竟微利约等于可以亏、但不能亏太多，一些前车之鉴还是不得不防。
总而言之，昆明为商业用地规划的这两条新出路，值得点赞也一定能在未来解决很多现实问题。但其对楼市的影响有多大、怎么影响、会不会衍生新问题，都还很难说。
倒也不用太过忧虑，毕竟这些项目什么时候能入市是个未知数；只是希望有些担心，真就是我们杞人忧天吧。
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